Nejčastější otázky a odpovědi
- Jaké je investiční strategie společnosti?
- V čem je vaše strategie odličuje od ostatních?
- Jak vybíráte projekty vhodné k investování?
- Jaký je doporučený investiční horizont?
- Jaké je investiční minimum?
- Kdo je to „kvalifikovaný investor“?
- Jak mám zdanit výnosy investice?
- Jaká je likvidita investovaných prostředků?
- Jaké výnosy mohu očekávat?
- Jaké jsou poplatky spojené s investicí?
- Jaká jsou hlavní rizika a jak jsou eliminována?
- Jak je moje investice zajištěná?
- Co ovlivňuje vývoj investice a projektu?
- Máte jiné otázky?
Jaké je investiční strategie společnosti?
Vyhledáváme zajímavé pozemky, které zhodnotíme pro další developement. Zaměřujeme se na pozemky určené k bydlení v souladu s aktuálně platným územním plánem.
Zaměřujeme se na menší a střední projekty s celkovou investicí od 5 mil. Kč do 20 mil. Kč
Zhodnocení pozemku provedeme většinou kombinací těchto kroků
- Vypracování územní studie
- Zpracování projektu pro územní nebo stavební řízení
- Získání územního rozhodnutí
- Získání stavebního povolení k vybudování inženýrských sítí a komunikací
- Získání stavebního povolení k výstavbě rodinných nebo bytových domů
- Vybudování sítí a komunikací
Development pozemků je zajímavou a rychlejší možností investice. Nevylučujeme ale i případný následný development rodinných a bytových domů.
V čem je vaše strategie odličuje od ostatních?
- Dáváme investorům podíl na výsledku. Investor může dosáhnout výrazně vyššího výnosu narozdíl od dluhopisu s fixním výnosem.
- Ekonomiku projektu i jeho průběh řídíme transparentně a investorům předkládáme měsíční reporty s přehledem hospodaření a plněním harmonogramu. Kapitál investorů je vždy určen na konkrétní projekt, což je smluvně potvrzeno.
- Struktura a forma investice může mít různou podobu s ohledem na velikost, charakter projektů a počet investorů – dluhopis s podílem na výnosu, podíl v SPV, projekt na mírů pro 1 investora.
Jak vybíráte projekty vhodné k investování?
Většinu projektů získáváme díky přímým kontaktům na majitele. Aktivně hledáme a oslovujeme majitele v atraktivních lokalitách. Zaměřujeme se na menší až středně velké investiční projekty z pohledu investiční náročnosti, což je v našem chápání rozpětí od 5 do 20 mil. Kč.
Paralelně v několika rovinách o projektu přemýšlíme…
- připravujeme ekonomickou kalkulaci
- porovnáváme a ověřujeme náklady a výnosy
- ověřujeme územně-plánovací informace
- diskutujeme a konzultujeme v rámci týmu i s našimi odbornými partnery
V případě interního schválení připravujeme investiční prospekt.
Jaký je doporučený investiční horizont?
Pochopitelně závisí na projektu, ale v průměru lze říci, že se pohybuje od 9–24 měsíců. Některé projekty rozdělujeme na 2 fáze – příprava pozemku a výstavba domů. Pro každou z fází děláme samostatné investiční kolo a tím zkrátíme investiční horizont.
V současné době však preferujeme pouze fázi projektovou. Nechceme nést riziko výstavby.
Jaké je investiční minimum?
V závislosti na projektu a formě investice – můžeme přibližně definovat následující varianty
- Dluhopis s podílem na výsledku od 100 tis. Kč
- Zápůjčka nebo jiná forma dluhu od 100 tis. Kč
- Limity pro kvalifikované investory při investici do alternativního fondu podle §15 ZISIF jsou od 125 tis. EUR, alternativně od 1 mil. Kč
- Podíly v SPV nebo projekty na míru jsou řešeny individuálně
Společnost AOP investiční klub, s.r.o. poskytuje kolektivní správu majetku podle paragrafu 15 Zákona o investičních společnostech a fondech. Společnost je registrována u České národní banky v souladu s výše uvedeným paragrafem, nepodléhá však regulaci ČNB.
Registrace u ČNB spočívá v oznámení činnosti, popisu plánované investiční strategie a ve splnění každoročního reportingu vůči ČNB. Regulace (nebo také dohled) spočívá v dohledu a kontrole ze strany ČNB vůči fondu.
Cílem společnosti AOP investiční klub je stát se regulovaným fondem kvalifikovaných investorů (FKI) po dosažení plánovaného objemu prostředků nebo překročení rozhodného limitu 100 mil. EUR, kdy by k tomu v našem případě nastala povinnost.
Struktura společnosti AOP, jejího fondu, pravidla řízení i smluvní podmínky však již nyní do značné míry respektují některé požadavky na kladené na fondy kvalifikovaných investorů.
Kdo je to „kvalifikovaný investor“?
Zjednodušeně řečeno je kvalifikovaným investorem každý, kdo:
- Investuje částku vyšší než 125 000 EUR nebo
- Investuje částku min. 1 000 000 Kč a zároveň je způsobilost posoudí subjekt regulovaný ČNB (administrátor nebo obhospodařovatel) na základě jeho znalostí a zkušeností a investičního profilu
Pokud si nejste jisti, zda jste kvalifikovaný investor, napište nám na investor@aopinvest.cz
Společnost AOP nepřijímá do správy prostředky od jiných než kvalifikovaných nebo profesionálních zákazníků (např. banka, pojišťovna…)
Jak mám zdanit výnosy investice?
V případě fondové investice Klientům žádnou daň nestrháváme, ani ji za klienty neodvádíme a je povinností Klienta daň přiznat a odvést.
V případě držení dluhopisů provádíme v souladu se zákonem srážkovou daň 15% a klientům vyplácíme čistý zisk po dani z příjmu.
UPOZORNĚNÍ:
Uvedený text nepředstavuje daňové poradenství a společnost AOP investiční klub, s.r.o. nemá oprávnění poskytovat služby daňového poradenství a vzdává se jakékoli odpovědnosti za správné určení zdanitelných příjmů investorů/zákazníků, případně za kalkulaci dílčích základů daně. Pro správné určení daňové povinnosti se obracejte na daňového poradce.
Jaká je likvidita investovaných prostředků?
V průběhu investice je komplikované, ne-li nemožné z projektu vystupovat.
Ve výjimečných případech o tom lze jednat a hledat řešení v podobě vstupu jiného investora. Takovou variantu ale nejsme schopni garantovat.
Investora vyplácíme do 30 dnů po skončení smluvně definovaného investičního období.
V případě emise dluhopisů dochází ke splacení nejpozději v den splatnosti emise v souladu s emisními podmínkami
Jaké výnosy mohu očekávat?
Výnosy záleží na využití bankovního financování, které se pohybuje na úrovni 60-70 % LTC, pokud je využíváno.
Průměrné čisté výnosy pro investory se mohou pohybovat v nižších desítkách procent ročně, obecně lze říci, že cílíme na čistý výnos pro investora 20+ % p.a. v závislosti na projektu. Čistým výnosem jsou míněny prostředky vyplacené nad rámec vstupní investice po úhradě odměny společnosti AOP a po srážkové dani z příjmu 15%.
Jaké jsou poplatky spojené s investicí?
V případě investice v podobě dluhopisu s podílem na výsledku, ani v podobě investice do fondu nebo SPV nehradí investor žádné vstupní, ani průběžné poplatky.
Veškeré náklady jsou zahrnuté do ekonomické projekce a výnos investora je již očištěn o tyto náklady.
Odměnou společnosti AOP je podíl na zisku ve výši 50 % z celkového výsledku, z kterého hradí další vedlejší náklady spojené s akvizicí (např. odměny partnerům a zprostředkovatelům).
Jaká jsou hlavní rizika a jak jsou eliminována?
Jakákoliv investice je ze své podstaty více či méně riskantním podnikem. Rizika nelze nikdy zcela eliminovat, ale snažíme se jejich dopadům maximálně předcházet a
Riziko zpronevěry
- Považujeme za vhodné a správné se o tomto zmínit navzdory skutečnosti, že by na sebe potenciální defraudant asi neupozorňoval
- Máme transparentní vlastnickou strukturu
- Za společností i jejími službami stojí konkrétní lidé, kteří se za svou práci zodpovídají
- Jednáme transparentně při prezentaci projektu a jeho ekonomice, ale i během realizace, kdy předkládáme investorům měsíční reporty
Riziko řízení projektu
- Vstupujeme pouze do projektů, na které jsme personálně a procesně připraveni
- Pro specializované činnosti používáme externí společnosti, které máme prověřené z předchozí spolupráce
- V případě větší projektů využíváme koordinátora dodavatelů, který je schopen ušetřit v průměru 5 až 10 % stavebních nákladů při výstavbě inženýrských sítí, komunikací, případně následné výstavbě domů
Investiční riziko
- Snažíme se ho snížit především příznivou cenou při nákupu aktiv
- Projekty a jejich ekonomiku podrobujeme „stress testům“ pro případ poklesu cen nemovitostí. Snažíme se, abychom měli v takovém případě kladný výsledek i v případě poklesu cen o více než 15+ %.
- Zpracováváme variantní řešení ekonomiky projektů
- Zpracováváme alternativní exit scénáře
Jak je moje investice zajištěná?
Pozice investora nebo věřitele je ovlivněna tím, zda je na projektu bankovní financování.
Banka je pak na prvním místě jako zajištěný věřitel
V případě 1 investora u menších projektů bez bankovního financování nebo projektů na míru je možné nabídnout zástavu nemovitosti.
V případě více investorům a investici v podobě nákupu dluhopisů s podílem na výsledku projektu může být investice zajištěná ručitelským prohlášením skupiny. Investoři jsou tak v pozici věřitelů hned za bankou.
Hodnota majetku v SPV je stejná nebo se, pravděpodobně, postupně zvyšuje s ohledem na pokročilost projektu tj. proces získávání stavebního povolení.
I po uspokojení bankovního závazku by tak byla s největší pravděpodobností byla stále dostatečná hodnota k uspokojení ostatních věřitelů.
Výjimečnou situací by byly výrazné tržní propady cen. Pozemky určené k bydlení považujeme na dnešním trhu i v příštích letech za výrazně odolné aktivum i v případě výraznějších krizí.
Co ovlivňuje vývoj investice a projektu?
Současnou pandemii považujeme za úkaz pojmenovaný odborníky jako „černá labuť“, tedy jev, který je nepředvídatelný a neočekávatelný. Celkové dopady takového jevu na trhy budou vyhodnoceny teprve v budoucnosti. Již nyní je jisté, že přináší do trhů nejistotu, zvýšenou volatilitu a více emocí. Naším cílem je, aby se i v takovém prostředí chovala naše strategie neutrálně a doručovala konzistentní výnosy.
Máte jiné otázky?